Les prix de l’immobilier ont déjà commencé à baisser et cela va continuer
Alors que tous les professionnels de l’immobilier s’accordent à observer un atterrissage du marché immobilier ancien depuis l’été 2022 avec un net ralentissement des transactions et de la hausse des prix, les chiffres du réseau d’agences Century 21 France (950 agences en France) se démarquent.
Century 21 parle en effet d’un véritable « retournement de marché » depuis 6 mois et semble le seul à observer une baisse des prix générale depuis le mois de juillet 2022, en particulier pour les appartements qui auraient reperdu 7% au deuxième semestre 2022 en moyenne nationale alors que le prix des maisons se serait tassé de 1,3%.
Sur l’ensemble de l’année 2022, Century 21 mesure même une baisse des prix de -2,4% pour les appartements, les 6 derniers mois ayant effacé une hausse d’environ 5% accumulée au premier semestre. Pour les maisons, le réseau d’agences rejoint les autres professionnels en annonçant une hausse de prix de près de 8% entre janvier et décembre 2022 grâce à un premier semestre hyper dynamique. Que ce soit les notaires, Meilleurs Agents, le réseau Laforêt ou encore la FNAIM, tous parlent pourtant d’une hausse des prix d’environ 4% à 5% sur l’année 2022 pour les appartements et de 5% à 8% pour les maisons.
Une baisse de prix déjà enclenchée pour les appartements ?
« Nous allons probablement observer des baisses de prix d’ici la fin de l’année », avait averti dès le mois de juin dernier le Président de Century 21 France, Charles Marinakis. « Les prix de fin d’année sont inférieurs à ceux du début d’année pour les appartements, c’est cela qu’il faut retenir », a martelé ce matin Charles Marinakis lors d’une conférence de presse sur le bilan de l’année immobilière 2022. Le dirigeant appelle d’ailleurs à oublier la notion de moyennes annuelles de prix au niveau national qui, ce n’est pas nouveau, a perdu tout son sens.
Le coût d’habitation s’envole
Charles Marinakis parle plus volontiers d’un nouveau concept qu’il juge incontournable pour aborder l’année 2023 : « le coût d’habitation ». Ce coût représente l’addition des charges traditionnelles associées aux mensualités de remboursement de son crédit, des assurances, de la taxe foncière ou des charges de copropriété mais aussi, c’est nouveau, des charges indirectes comme la facture énergétique annuelle du logement et celle du trajet entre domicile et travail.
« Le nouveau régulateur dont il faudra tenir compte et qui influencera considérablement le marché est bien entendu le revenu des ménages français et le reste à vivre », ajoute-t-il. Ce nouvel équilibre est notamment susceptible de bousculer l’appétit des Français pour les maisons lorsqu’ils s’interrogent désormais sur le budget qu’ils doivent consacrer pour y habiter. Ce coût d’habitation va aussi augmenter cette année avec les taux d’emprunt, la taxe foncière ou le coût des travaux de rénovation.
Pas d’effondrement mais un nécessaire ajustement des prix
« La réflexion des ménages se porte ainsi sur le coût d’habitation dans son ensemble. Nous sortons d’une période d’abondance pour embrasser par nécessité davantage de modération », souligne le patron de Century 21 France. De quoi imaginer, selon lui, une poursuite de la baisse des prix de -5% à -7% en 2023, au moins dans certains départements alors que Paris retrouverait des couleurs en fin d'année. En parallèle, les volumes de transaction ne reculeraient que de 3 à 5% en restant au-dessus du million d’après les projections de Century 21. Ce scénario tranche aussi avec celui d'autres observateurs qui privilégient un atterrissage plus marqué des volumes avant d'impacter les prix de la sorte.
Pour autant, « absolument rien de va s’écrouler, la demande de logements reste très supérieure à l’offre alors que la construction neuve reste limitée et l’attrait pour la pierre est toujours tenace dans le cœur des Français », assure Charles Marinakis. Et de conclure que « l’année 2023 ne devrait pas marquer un effondrement du marché mais un nécessaire ajustement des prix ».